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Ipoteca (dal greco hypotheke - pegno, mutuo), pegno di beni immobili al fine di ottenere un prestito, il cosiddetto prestito ipotecario. Un mutuo è anche chiamato un mutuo su una proprietà ipotecata e un debito su un mutuo ipotecario. Un mutuo è il più lungo termine.

I prestiti ipotecari sono emessi per 15-40 anni o più, il che porta a tassi di interesse annuali relativamente bassi (1-5). Sono mirati in natura e sono forniti con rate di pagamenti di diversa frequenza (annuale, trimestrale, mensile) a una percentuale fissa per la parte in essere del debito.

Un mutuo è la prima cosa che viene in mente a chiunque stia seriamente pensando di migliorare le proprie condizioni di vita. Sfortunatamente, questo schema apparentemente semplice ha molte sfumature a cui i mutuatari, accecati dalla prospettiva luminosa di una stretta inaugurazione della casa, non prestano attenzione.

Chiunque può ottenere un mutuo per qualsiasi importo. Con l'apparente disponibilità di un mutuo, è importante conoscere alcuni dettagli in modo che la banca ti percepisca come un cliente redditizio. Il fatto che un potenziale mutuatario riceva o meno un prestito dipende da come la banca valuta il suo merito creditizio. Un futuro nuovo arrivato, prima di tutto, deve scoprire in quale forma l'azienda in cui lavora è pronta a confermare il proprio reddito. Anche se il gestore ha rifiutato categoricamente di rilasciare un certificato 2-NDFL che riflette le dimensioni del salario reale, può accettare di firmare una lettera in forma libera o incontrarsi con l'ufficiale del prestito di persona. Per la maggior parte delle banche, questo è sufficiente, sebbene con un reddito grigio, il tasso di prestito è più elevato dell'1-2%. Assicurati di avvisare i tuoi colleghi che stai sottoscrivendo un prestito - i dipendenti della banca possono chiamare e controllare le informazioni dichiarate - posizione, importi del reddito, ecc Le possibilità di esito positivo dell'esame della domanda sono notevolmente aumentate se il mutuatario possiede anche altri beni, ad esempio beni immobili o un'auto, nonché quando la banca fornisce documenti che confermano la sua storia creditizia (copie di accordi di prestito con estratti conto e documenti finanziari che confermano l'adempimento degli obblighi) ...

Se decido per un mutuo, la banca mi darà l'intero importo di cui ho bisogno. Molte banche sono più positive riguardo ai mutuatari che possono versare un acconto del 30-40% del costo di un appartamento. Altri hanno una regola diretta che impone un limite all'importo del prestito che il mutuatario può richiedere. Molto spesso, la sua dimensione massima è limitata al 70-90% del costo dell'appartamento acquistato. Allo stesso tempo, ci sono solo poche banche a San Pietroburgo che sono pronte a dare il 90% del costo di un appartamento. È anche importante ricordare che l'ammontare dell'acconto è inversamente proporzionale al tasso di interesse sull'ipoteca. I pagamenti dei prestiti non devono superare il 40% del reddito del debitore. Pertanto, se il reddito di una famiglia di due persone è di $ 400 al mese, quindi puoi aspettarti di ricevere un prestito di $ 10 mila, se il budget familiare è di $ 800-900, l'importo aumenterà a $ 20 mila.Il reddito è considerato non solo lo stipendio del mutuatario e del co-mutuatario, ma anche il profitto da attività imprenditoriali, redditi da depositi, titoli, pagamenti di affitto, ecc. È inoltre possibile allegare diplomi, certificati di sviluppo professionale, progetti scientifici e commerciali. Tali informazioni ti caratterizzeranno come un cliente più interessante per la banca.

Prenderò un prestito e mi comprerò esattamente l'appartamento che ho sognato. Trovare una proprietà che soddisfi i requisiti di una banca e di una compagnia assicurativa, specialmente in un mercato in crescita, è piuttosto difficile. Spesso la banca preferisce le "opzioni ideali". In un appartamento acquistato tramite un mutuo, un bagno, una cucina separata, tutte le comunicazioni, acqua calda, elettricità, gas sono spesso necessarie. Molte banche non considerano le case più vecchie del 1973, a meno che non siano state completamente rinnovate. Inoltre, ogni banca ha i propri requisiti per l'eventuale riqualificazione. Spesso, se l'appartamento ha riqualificazioni che non sono state approvate dalla relativa commissione interdipartimentale, le banche non accettano di concedere un prestito fino a quando il venditore stesso non li legalizza. Ma anche se viene selezionata un'opzione adatta e hai firmato un accordo di intenti con il venditore per acquistare un appartamento, non è un dato di fatto che la banca accetti di emettere il denaro. La compagnia assicurativa può "ampliare" l'appartamento. È importante per lei ogni quanto tempo viene trasferita la proprietà dell'appartamento, se minorenni, disabili, persone condannate sono state registrate in esso, nonché in quali circostanze sono stati dimessi, ecc. Se i proprietari dell'appartamento cambiano troppo spesso, l'assicurazione, di regola , rifiutano e il cliente perde $ 100-150 pagati per la valutazione, nonché, eventualmente, l'importo del deposito (circa $ 500) e, naturalmente, è costretto a cercare un altro appartamento.

Risparmierò sugli interessi rimborsando anticipatamente il prestito. Il costo di un appartamento ipotecario, tenendo conto del pagamento degli interessi, aumenta del 60-90%. Pertanto, se esiste la possibilità di ottenere un prestito regolare o di ricambiare il prestito dagli amici, è necessario utilizzarlo. Per quanto riguarda i pagamenti anticipati, le banche stanno cercando di ottenere il massimo dal mutuatario mentre utilizza il prestito. Con un prestito decennale, pagherai l'intero importo principale degli interessi alla banca nei primi 5-6 anni (nel primo anno nella struttura del pagamento mensile, il rapporto degli interessi con il "corpo" del prestito è di circa 5 a 1), quindi il rimborso anticipato non porterà risparmi significativi. Inoltre, con un rimborso anticipato parziale, la durata del prestito non diminuisce: diminuisce solo l'importo su cui vengono addebitati gli interessi, quindi, nella struttura del pagamento mensile, il rapporto tra interessi e "corpo" del prestito non cambia, sebbene il pagamento stesso diminuisca. Secondo le statistiche, la vita media di un mutuo in Russia è di 5-7 anni. Ma anche qui alcune banche stanno cercando di proteggersi introducendo una moratoria sul rimborso anticipato di un prestito per un periodo da 3 mesi a 5 anni, sanzioni per il rimborso anticipato e restrizioni sull'importo minimo del pagamento.

Non succederà nulla di male se ritarderò il pagamento del prestito un paio di volte. Accettando un prestito ipotecario, sottoscrivi un impegno a concedere alla banca una parte significativa delle tue entrate ogni mese per un lungo periodo, e questo deve essere chiaramente compreso. La cordialità della banca evapora immediatamente se inizi a ritardare i pagamenti mensili. Gli importi delle multe e delle penalità per i ritardi di pagamento sono piuttosto elevati e i ritardi anche in diversi giorni sono il primo segno dei problemi finanziari del debitore per la banca. Per cominciare, un impiegato di banca ti inviterà semplicemente a discutere della situazione attuale. Ulteriori azioni del creditore dipendono dal tipo di difficoltà che il mutuatario sta vivendo. In linea di principio, è possibile ottenere un piccolo ritardo, ma questa non è una pratica generalmente accettata e viene decisa caso per caso. In caso di mancato pagamento regolare, la banca può insistere sulla vendita dell'appartamento e sul rimborso anticipato del prestito. Se l'accordo fallisce, il creditore andrà in tribunale. E un'altra cosa, dal 1 ° marzo 2006, quasi tutte le banche trasferiscono le informazioni sui mutuatari alle agenzie di credito. Pertanto, le informazioni sui non pagatori saranno disponibili per qualsiasi banca nel paese e sarà più difficile per una persona con una storia creditizia offuscata ottenere il prossimo prestito. È vero, le banche hanno concordato tra loro che un ritardo nel pagamento di 35 giorni non dovrebbe essere considerato affatto un ritardo.

Ho un'assicurazione, quindi se succede qualcosa, non ho nulla da perdere. I pacchetti assicurativi che i destinatari del mutuo sono tenuti ad acquistare proteggono gli interessi delle banche, non dei mutuatari. Tale pacchetto costa fino all'1,5% dell'importo del prestito, aumentato del 10% e comprende quattro tipi di assicurazione: vita, invalidità, titolo (diritti di proprietà) ed elementi strutturali dell'appartamento. Tutti i costi assicurativi sono a carico del mutuatario, tuttavia, in caso di evento assicurato, tutti i pagamenti saranno effettuati solo a favore della banca. L'unico vantaggio del mutuatario da questa assicurazione è che sarà liberato da obbligazioni di debito. Ad esempio, se un appartamento assicurato viene distrutto e inadatto alla vita, il suo proprietario viene liberato dagli obblighi di credito, ma allo stesso tempo perde l'acconto, nonché i soldi che è riuscito a ripagare sul prestito. O un altro esempio: nel caso in cui il mutuatario perda il diritto di proprietà per via giudiziaria (se appare un erede privato o un tempo di servizio minore o un parente di servizio dei venditori dell'appartamento), la compagnia di assicurazione pagherà solo il debito del debitore con la banca e nessuno compenserà il mutuatario stesso. Ecco perché è così pericoloso sottovalutare il costo ufficiale di un appartamento nel contratto di compravendita - molto spesso le banche insistono solo sul fatto che il prezzo non sia inferiore all'importo del prestito.


Guarda il video: Attenti, dietro al mutuo cè la fregatura (Agosto 2022).